Almelose Poortaffaire. // Rechtszitting bij de Belastingkamer van de Rechtbank Overijssel in de zaak Almelose antiekhandelaar S versus GBTwente
S was in beroep gekomen tegen een besluit van het Gemeentelijke Belastingkantoor Twente die via de Wet Gemeenschappelijk Regeling de beschikkende bestuursorgaan is en oplegger van de WOZ-aanslag. De rechtszitting vond deze week plaats bij de belastingkamer van de rechtbank Overijssel.
Uit de in beroep door het GBT overgelegde verweerstukken kon S niet distilleren dat rechtsgeldig sprake is van een rechtens juiste mandaat (GBT/ALMELO en niet blijkt uit stukken dat afkondiging en publicatie heeft plaatsgevonden. Hij refereert zich aan de beslissing van de rechter.
Het GBT is in haar motivering van het de beslissing voorbij gegaan het feit dat het bezwaar zich richtte t.a.v. niet-woning- en wel woningdeel en S, alstoen reclamant heeft zelf op 30 juni 2021een pro formabezwaarschrift bij GB-Twente ingediend en aangeeft het pand van S te Almelo als incourant te bestempelen met een symbolische waarde van 1 euro
Het pand van S is voor een deel op nul euro gewaardeerd doch het bezwaar richtte zich ook t.a.v. het overige deel waarvan GBT niet heeft bestreden dat de waarde op 1 euro kon worden gewaardeerd.
Om de waarde van een bedrijfspand zoals dat van Stegehuis te kunnen bepalen te bepalen, moet eerst duidelijk zijn wat bij de taxatie moet worden meegenomen. De Wet WOZ geeft regels voor de afbakening. Voor het taxeren is ook een zorgvuldige bepaalde oppervlakte van belang. In Almelo worden bedrijfspanden aangeduid als niet-woningen, waaronder ook valt winkels en bedrijfsruimten. Zie o.a. artikel 16 van de Wet WOZ.
De ambtenaren van de gemeente Almelo en die van het GBT-deel Almelo zijn allen bekend met de locatie ter plaatse en bekend met de rechtszaken die kleven aan het onroerend-goed van S en
De erfdienstbaarheden die kleven aan dat onroerend-goed doch waar juridische procedures over lopen o.a. met betrekking tot de echtheid van notariële aktes die ook een vertaalslag hebben ondergaan in de authentieke aktes van het Kadaster en Openbare registers
De Wet WOZ noemt dergelijk vastgoed ook onroerende zaak waar dus wordt gekeken naar de eigenaar en de gebruiker waarbij wordt bekeken of het pand of pand-onderdeel zelfstandig te gebruiken is. Ingevolge oplegging van de WOZ-aanslagen dient afbakening naar eigendom en gebruik plaats te vinden door de gemeente in casu de gemeente Almelo in casu het GBT-deel Almelo.
Voor het bepalen van de grenzen van een pand, wordt gekeken naar de eigenaar en de gebruiker met name het deel dat van dezelfde eigenaar is, door dezelfde gebruiker wordt gebruikt en naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren vormen alsdan één WOZ-object. In de situatie Stegehuis onroerend-goed is van toepassing gebruik winkelruimte met aansluitende
bedrijfs-en opslagruimte die bij dezelfde winkel is met bovenwoning.
Formeel heeft het pand een bedrijfstoegang en een afzonderlijke privé-toegang. De prive-toegang (erfdienstbaarheid/recht van overpad via een openbare steeg (30 meter lang en 2.20 meter breed) gelegen tussen het pand van Stegehuis en het horecapand D.
Nadat De steeg “kocht” van de gemeente Almelo werd de steeg gesloten via plaatsing van een stalen poort.
Het perceel grond van Stegehuis (476 m2) is volledig ingekapseld door binnen stedelijke bouwprojectontwikkelingen waarbij het S duidelijk is gaan worden dat een vorm van buitenrechtelijke onteigening heeft plaatsgevonden van een deel van zijn onroerend-goed waarvan hij niet op de hoogte was toen hij i.v.m. met de verplaatsing van zijn bedrijf met woning op de zijn vorige locatie moest opgeven voor de benodigde aanleg van een rondweg in Almelo in 2004.
Al deze bijzondere omstandigheden zijn bij de Almelose en GBT-ambtenaren bekend doch in de WOZ-waardebepaling wordt bovenstaande en het onderstaande genegeerd. Ook de laatste taxateur maakt er een bagatel van. De taxateur was in kennis gesteld dat de Steeg tevens toegangsweg naar de woning van Stegehuis nimmer door zogenaamde verjaring aan de buurman van Stagehuis D verkocht had mogen worden. Via WOB-procedure heeft S notariele akten moeten opvragen. Thans zijn er diverse zake sub-judice en er lopen Awb-hoorzittingen.
Achter het pand van S heeft zonder dat S hierover was ingelicht een deel van S zijn grond in gebruik welke afgescheiden was door een schutting. Dit staat niet vermeld in de verkoop en niet in de leveringsakte aldus S. Voornoemd strook grond is in gebruik door een Almelose woningvereniging die er ook een parkeerplaats exploiteert t.b.v. haar huurders in het appartementencomplex met een opp. 42m x 13m
De linker buurman van S heeft zijn werk- en woonobject (500 m2) verkocht aan een Almelose Bouwcombinatie die er middels projectrealisatie commerciële ruimtes met bovenwoningen wil gaan bouwen.
Achter de van twee zijden nu afgeslote steeg ligt het voormalige gemeentehuis van Almelo welke naar verluid in 2016 via een een mondelinge koopovereenkomst ddur de gemeente aan de heer L uit Almelo.
Echter L mocht het oude stadhuisniet kopen na twijfel over dien integriteit en daarom wilde Almelo in zee met hem als financierbij de ombouw van het oude stadhuis tot appartentencomplex na reuring van enige gemeenteraadsleden. Er werd getwijfeld aan zijn integriteit aldus een krantenjournaalvan ook van een regionaal dagblad en radio-en TV-station.
Momenteel wordt het achter het pand van S gelegen oude gemeentehuis omgebouwd tot een appartemenflat.
Daarbij komt nog dat de vrees van S dat dan het recht van overpad van de Steeg wordt gegeven aan enkel en alleen aan de flatbewoners van het voormalige stadhuis en de bewoners van het appartementencomplex van de woningvereniging. eveneens gelegen achter het perceel van S. een reele vrees is.
wordt vervolgd .......